최근 몇년간 부동산 투자를 통해 좋은 투자 수익을 거두신 분들이 많습니다. 하지만 그만큼 수익을 거두지 못하고 금리 상승과 시세 하락으로 고민하시는분들도 있습니다. 그차이는 무엇일까요? 바로 투자 원칙의 차이입니다. 모든 재테크 상품이 그러하듯이 본인의 투자 원칙과 확고한 의지가 있어야 성공 할 수 있습니다. 따라서 오늘은 부동산 투자시 기본적인 투자원칙을 알려드리고자 합니다.
첫째. 싸게 사려면 급매물을 잡아야 한다.
 투자를 하는 사람들은 양도세 중과 또는 종부세등 세금에 민감한 부분이 많습니다. 급매로 내놓아 싸게 팔아도 세금보다 부담이 적다면 매매의 이유가 생기는 것입니다. 특히 자금이 급한 사람에게는 일반적인 거래 즉, 계약금10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 절차 없이 일시불로 지급하는 조건이라면 더욱 가격의 조정이 가능하며, 목돈이 있는 투자자라면 잔금일까지 금융권에 예치하는 것보다는 가격 협상을 위한 무기로 삼아 금리 이상의 이익을 실현 하실 수 있습니다. 물론 일시불 조건일때는 급매물을 기다리는 인내와 더욱 정확한 권리분석이 필요합니다.
둘째, 악재의 부동산을 노린다.
 악재의 부동산을 피하라는 말이 있는데 악재의 부동산을 노리라고 하면 어리둥절 하실지도 모릅니다. 그러나 “겨울에 밀짚모자를 사듯이 하라.” 라는 말이 있듯이 부동산은 봄과 가을이 가격이 높고 장마를 전후로 한 여름 및 겨울에 낮으므로 사고 팔 때는 반대로 하여야 하는 것입니다. 또한 홍수로 인해 침수가 일어난 저지대의  지역은 일시적으로 가격이 하락하는 경우가 있습니다. (물론, 중랑천을 끼고 있는 중화 뉴타운의 경우 침수로 인해 뉴타운 지정이 되어 가격이 상승하기도 하였습니다.) 이때, 투자를 하신다면 기본적으로 침수 전과 같은 가격까지는 수익을 볼 수 있습니다. 이는 매매 타이밍과 직결되는 것으로 부동산 경기 변곡점(變曲點)을 잘 이용하는 투자 마인드가 필요합니다. 사둔다고 마냥 오르기만 하는 부동산은 없습니다. 시기에 따라서 오르는 부동산 상품과 사양되는 시점 즉 타이밍이 분명히 있기 마련입니다.
셋째, 부동산의 특수 수요(이사철 수요)에 따른 매매시점을 활용한다.
 우리나라의 부동산 성수기라고 하면 학교 방학과 연관되어 보통 12월과 8월 정도로 알고 있었지만,요즘은 이사철이라는 말이 어색할 정도로 비수기와 성수기가 없습니다. 이제 이사철 수요라는 말은 재개발 이주 수요와 연관해 생각해 보아야 하지요. 서울 및 수도권, 지방 주요도시등이 재개발 러시를 이루는 지금, 철거가 시작되는 재개발 지역의 세입자와 집주인들은 과연 어디로 이동 할 것인가? 전통적인 이사 수요만으로도 전세가 상승이 있던 시절이 있었던것을 생각하면 일시에 수 많은 이주 수요가 쏟아지는 것은 뉴타운 뿐만 아니라 주변지역의 가격에도 분명히 영향이 있을 것입니다. 장기적으로는 뉴타운 입주와 한강르네상스, 마곡, 상암, 제2롯데월드, 용산드림허브등 랜드마크 및 대형 개발 이후의 시장도 생각 해 볼 필요가 있습니다.
넷째, 부동산도 화장하거나 예쁠때 팔아야 한다.
 요즘 1기 신도시를 중심으로 리모델링 이야기가 계속 나오고 있습니다. 리모델링이란 낡고 오래된 아파트를 최신 건축 기술을 도입하여 효율적인 공간 확보 및 생활 동선을 확보하여 부동산 가치의 보존 및 증대를 위한 재테크 수단입니다. 팔려는 부동산이 안팔리는 경우 원목 바닥이나 아일랜드 식탁, 벽체 장식등 무언가 독특한 자신만의 리모델링을 해보는 것입니다. 부동산 역시 메이크업이 필요합니다.
다섯째, 부동산 가격의 3단계 상승 법칙에 따라야 한다.
 부동산 가격은 단계별로 상승하는 것이 보통입니다. 계발계획 발표, 착공, 준공 시점에 따라 가격 상승폭이 크므로 이때 수익성을 계산해 보야아 합니다. 최근 관리처분인가 이후 재개발 지분 매입도 이런 단계별 투자법의 1~2단계로 생각해 보아야 하며, 특히 실 입주라면 투자 수익 이외에 본인이 누릴 수 있는 만족도도 생각 해 보아야 합니다.
여섯째, 무릎에 사서 어때에 팔아야 한다.
 부동산은 타이밍 싸움이다. 이는 정말 쉽고도 어려운 이야기이죠. 매수할때는 너무 급매물만 고집하면 매수 타이밍을 놓치게 되고 (최근 잠실지역의 부동산을 생각해 보시면…) 매도시에도 최고 가격만을 생각한다면 어느새 본인도 모르는 시점에서 가격 하락시점까지 매도하지 못하는 오류가 생길 수 있습니다. 어려운 이야기 이지만, 부동산에도 목표 수익률을 정하고 실천하는 의지가 필요합니다.
일곱째, 신속하고 과감한 결단을 내려야 한다.
 부동산 투자 상담을 하다보면 본인이 발품을 팔아 연구한 물건 리스트를 보여 주는 경우가 있습니다. 이럴때 상담은 참 어렵기 마련입니다. A,B,C 중 어떤것이 좋다고 말해야 할까요? 객관적인 포인트가 A라 하더라도 하나의 부동산에는 하나의 가격만 있는 일물 일가의 특성상 투자자 자신은 상승폭이 적은 C가 좋은 투자처일 수도 있습니다. 고민에 고민을 거듭하다 A,B,C 다 팔려버리고 또 고민하고…  선택을 했다면 , 때론 분석보다는 직감이나 예감이 맞는 경우도 종종 있습니다. 지금 나온 물건이 한달 뒤에는 없을 수 도 있다는 것을 생각해 보셔야 합니다. 여덟째, 과거의 시세에 얽매이지 않는다.
 과거의 시세에 얽매이다 보면 결정이 어렵습니다. 과거에 미분양이었는데 입주시 프리미엄을 주자니 괜히 마음이 쓰라린 것이 사실이지요. 하지만 현재가치가 아닌 미래가치에 투자를 하는 것입니다. 과거의 시세는 과거일뿐 절대 미래 가치를 반영 해 주는 것이 아닙니다.
아홉째, 발로 직접 뛰어 현장을 답사 하여야 한다.    인터넷을 통해 웬만한 정보는 빠르게 얻을 수 있는 시대입니다. 저희 블로그나 홈페이지 역시 많은 분들이 찾아 오시는 곳이니까요  하지만 아직도 부동산은 ‘현장’이 중요합니다. 현장 초기 방문시에는 지하철이나 버스등 대중 교통을 이용하여 방문을 하려고 노력합니다. 아무래도 자가용과 대중교통의 접근성은 그 느낌이 틀리기 때문이죠. 상담 손님과도 마찬가지이다. 현장을 한번 보고 상담을 하는 것과, PC만을 이용한 상담은 차이가 분명 있습니다. 반드시 현장을 가서 ‘땅의 기운’을 느껴보시죠.
열번째, 부동산 투자자의 3대 근성을 역이용 하자.
 투자자의 3대 근성이란 들쥐근성, 벌떼근성, 냄비근성입니다. 이는 바람이 한번 분 지역에는 입지분석, 미래가치 분석, 투자 수익률 등을 면밀하게 분석하지 않은채, 그저 맹목적으로 달려드는 것입니다. 투자에는 반드시 리스크가 있습니다. 리스크가 제로인 투자는 사기입니다. 이게 좋다 카더라하는 카더라 통신에 의한 투자보다는 역발상에 기초한 투자를 생각해보셔야 합니다.

 열가지 원칙을 잘 보셨는지요? 이상 원칙은 저희 사장님의 저서 ‘잡아라! 부동산 대박’에 있는 내용을 현재에 맞게 내용을 조금 변형해 보았습니다. 2004년에 나온 책이라 5년이 되어가는 책이지만 원칙만큼은 변하지 않는 다는것을 지나간 책을 읽어보며 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
 지금 투자를 생각하시는 분들께서도 이 원칙을 잘 생각해 보시고 현재의 시장 상황에 맞는 투자를 해보시는 것은 어떨까요?  시장이 어렵다, 힘들다… 이럴때가 투자 타이밍이라도 생각 합니다. 좋다.. 오른다…할때는 매도하셔야 할 때이구요.